持家vs賃貸!元不動産営業が語る!家探しの方法とコツ!

わたくし、以前7年間程、不動産の営業をやっておりました。
不動産の営業といってもジャンルは様々ですが、主に住宅売買の仲介です。
一戸建やマンションなどの持家を売りたい人、買いたい人の間に立って、取引をまとめる役割です。
他に、賃貸の仲介もしましたし、中古も新築も、事業用不動産なども扱いました。
個人的に不動産を買って貸す、いわゆる不動産投資も行っています。
そんな経験を活かし、これから家探しを始めようとしている方に、アドバイスというか、わたくし独自の意見を述べたいと思います。
よく相談される「持家と賃貸、どっちが得ですか?」という疑問にもお答えします。

家は金がかかるという当たり前の事実

ほんの一部の人を除いては帰る家があり、また一部を除いて、その費用がかかる。
持家でも費用がかかるし、実家や無料の寮に住んでいるとしても、その費用は親や会社が負担しているだけのこと。
その金額はバカにならない。

この住宅の費用というものは、賃貸であれば分かりやすい。
家賃や共益費、敷金や礼金などを理解すれば、あとは明確な数字が出ているはずだ。
問題は持家。
売買価格以外にも実に多くの様々な初期費用がかかり、維持管理修繕費用がかかり、固定資産税がかかり、住宅ローンを利用すれば、またその費用がかかる。
更に、売る時にも費用が発生する。当たり前だが、忘れがちな費用だ。
持家派の人達の中には、この莫大な費用から目を背けている人が多い気がしてならない。
将来の修繕費用なんて見当がつきますか?
というよりも、こんなに数多くの費用の一つ一つを理解できている人など、どのくらいいるのだろう?

持家の費用について、解説したサイトや書籍はたくさんあります。
しかし、どのサイトも書籍も、その金額はバラバラです。
一体、どれを信じたらいいのか、と困惑すること間違いし。
それは実は当たり前の話で、購入する不動産により、購入者により、購入方法や維持管理方法により、未来予測により、それぞれ個別に項目も金額も違ってくるのだから、仕方がないと言うしかない。

ここで持家の費用について詳しく解説することはしない。
ただ、これだけは繰り返し書いておきます。

「その金額はバカにならない」

持家VS賃貸

上記のとおり、「持家にも費用がかかる、しかも結構高い」という前提の元でこの話に進みます。
持家の方が得なのか、賃貸の方が得なのか?
買った方がいいのか、借りたほうがいいのか?

「家賃を払うなんて勿体無い、買わないと損だ」と、いう意見があります。
では実際に、家賃をもらう側の家主さん、オーナーさんは、得をしているのか?もうかっているのか?
これは一概には言えませんが、そんなにウハウハもうかっている家主さんは多くないと思います。
もちろん、やり手の家主さん、投資家、業者もいると思います。

しかし、古くなり修繕費がかかるばかりで空家だらけのアパートに困っている家主さんもいます。
税金対策になるからと不動産業者の甘いセールス文句に惑わされ購入した投資用マンションだが、赤字ばかりが膨らむので売却したいという相談も多かった。
先祖代々からの土地がある地主さんでも、賃貸業が成功する場合もあれば、売ってしまった方が良い場合もある。
家賃収入だけで悠々自適な生活を送る家主さんもいますが、それは何億何十億という資産価値のある不動産だから成せる技です。
家主業も甘くはなのです。
そんなに美味しい市場があるのなら、この金余る日本国ですから、その金が流れ込んで来ないはずはない。
投資家が見逃すはずはない。

持家と賃貸の損得は、市場原理が働いている限り、大した差はないとみていい。
多少、需給バランスが崩れることがありますが、それはプロの世界の話。
あまり気にしない方がいい。

そんなことよりも、家探しで最も大切なことは個人の事情です。
経済力、仕事、家族構成、生い立ち、性格、趣味嗜好など、十人十色。
優良な誠意ある営業マンが熱心に聞き取りをしたり、個人情報を書かせたりする理由はそこにある。
損得を気にし過ぎて、無駄な買物をすることほど馬鹿なことはないのだ。
だいいち、家探しの経験があれば分かると思うが、満足できる理想的な物件なんて都合良くあるはずがない。
時間、予算、地域などが限定されていれば尚更のこと。
ほとんどの人がある程度、妥協の上で、そこに住んでいる。
損得なんて考えている場合じゃない。

賃貸を見直そう!買は最終手段!

さて、家探しは個人の事情によるという、至極当然の結論に至ったわけだが、あえて普遍的な価値というか全般的に総合的に決着をつけたい。
延長戦に突入します。

持家も賃貸も費用の面では大した差はないとすると、あとはどっちでもいいから希望条件が揃った物件を探すのみです。
しかし、将来、その希望条件、個人の事情は、当たり前に変化します。
家族構成、仕事、趣味嗜好などは絶対にどれか変化するものです。
しかも、その変化は予測困難。
家が狭すぎる広すぎる、通勤が遠すぎる、収入が減る増える。
そんなことを考えると、「持家ってリスクが高いな」と、思いませんか?
長く住むならまだしも、せっかく買ったのにすぐに引っ越すことを繰り返していたら、引っ越し貧乏になってしまいます。
個人の事情が変化することを前提にすると、賃貸の方が合理的であることは明白。
だからまずは賃貸から探し始める。
それで良い物件に出会えたら幸運です。

でも、賃貸では、理想的な家が見つからない。
でも、売っている。
売物件ならある。
しょうがない。
では、買いましょう。

もちろん、理想の賃貸物件が出るまで待つのもいいし、理想には遠いが今貸しに出ている物件で妥協するのもいい。

重要なのは、賃貸という選択肢を最初から捨てて持家ありきで家探しをしないこと。

不動産投資のすすめ

賃貸物件は単身者用のワンルームなどに多く、ファミリー向けの賃貸は売買よりも少ない。
ファミリー層が持家を好むため、ファミリー向け賃貸の市場が発展しないのだ。

家を買える人は持家、買えない人は賃貸という、大げさに言うと階級社会。
品質は持家が上になる。
ますます、持家の人気が上がる。

賃貸の市場が発展する為には、物件の供給量と品質の向上が不可欠。
その為には、不動産投資を増やさなければならない。

なにより一番言いたいのは、自宅購入とは、個人の事情に縛られた限定市場(エリアや間取など)で不動産を購入することになる。
一方、投資用不動産の購入には、そんな制限はない。
日本中、なんなら世界中で、遠慮なくお得物件を探せば良い。

不利な自宅は賃貸。
有利な投資は購入。
これが理想。

延長戦にもつれこんだ「持家VS賃貸」は、実力が上の賃貸が押しているが決定点が取れず、PK戦にもつれこんでしまいました。
賃貸は、その仕組み、システムは優れているが、現状、量と品質が伴っていない。
持家にはそれがある。
現時点では持家に勝利を与えざるをえませんな。これは。

将来、賃貸市場の発展と不動産投資の活況を願う。